（原标题：再设5亿Pre-REIT基金 解码东久新宜产业园投资闭环）
观点网 东久新宜的“投资-建设-运营-退出-再投资”全闭环策略已经足够成熟。
近日，东久新宜与申万宏源共同成立了一只规模5亿元Pre-REIT基金，用以培育优质智能制造产业园区，为东久新经济REIT提供扩募项目储备。
所谓的Pre-REITs，一般是指对于具有发行公募REITs潜力的标的资产而言，投资者提前介入标的资产的建设、运营和培育过程，并在时机成熟时通过公募REITs实现退出的投资业务模式。
产城园区评论了解到， Pre-REITs最理想的退出方式通常是在资产培育成熟后通过公募REITs进行退出，即通过资产的上市实现真正的退出；但对于Pre-REITs的投资人来说，通过资产整售大宗、类REITs、基金再续期等方式都可以实现资金的回笼和退出。
据悉，东久新宜与申万宏源此次成立的园区基金拟投资项目位于上海产业核心区及长三角地区。东久新宜将作为合资平台的管理人，提供包括投资、开发和运营管理在内的一系列资产管理服务。
东久新宜提及到，基金成立后将与东久新宜运营的其他产业园区形成协同效应，并为国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金提供优质的扩募项目储备。
投资资本闭环
众所周知的是，类似于产业园此类资金量需求大、建设运营周期长的项目，需要运用证券化路径解决筹建前期资金、存量资产如何盘活等问题。
一般而言，当下重资产持有不动产的模式，主要是通过“私募培育（Pre-REITs）+公募退出（REITs）”的产品设计实现投资闭环。
有分析将Pre-REITs比作Pre-IPO，通过Pre-REITs在一级市场提前锁定优质的基础设施等资产，并取得项目的控制权，通过与产业运营方的绑定，对不动产资产进行孵化，并为公募REITs储备项目，构建基础设施等不动产的闭环投资模式。
产城园区评论了解到，Pre-REITs的产品形式包括直接投资项目公司，以及用私募股权基金、信托计划、资管计划等投资于项目公司股权两种大类形式，直接投资项目公司股权适合对于底层资产有筛选能力和运营培育能力的投资人，而通过私募基金等方式投资更适合财务投资型机构投资者。
对于这笔私募基金的成立，东久新宜董事长兼首席执行官孙冬平表示，未来，东久新宜将致力于推进产业基础的高级化和产业链的现代化。凭借在产业基础设施投资及开发、资产运营及新经济产业导入等方面领先优势持续为投资者赋能。
值得关注的是，此前于2022年，东久新宜就曾与中国人寿合作Pre-REIT基金，投资标的为长三角区域智能制造产业园区，总投资规模近30亿元。更早之前，2016年，东久与中航信托共同成立了100亿元的产业园区QFLP基金；2017年，与招商银行成立35亿元的第二支QFLP基金；2018年，东久不仅发起设立了规模10.01亿元的智能制造产业园ABS，还相继与上海临港、北京电子城发起产业基金。
公募REITs则给东久新宜旗下的园区资产，提供了重要的资本退出途径，打通 “投资-建设-运营-退出-再投资”全闭环。
2022年10月14日，东久REIT于上海证券交易所上市，成为国内首批以标准厂房作为底层资产的产业园区公募REITs产品之一。
成立于2017年的瑞浦兰钧，在锂电池行业中只能算是一名新兵。作为后起之秀，瑞浦兰钧目前正是创业阶段，企业出现亏损是无可厚非的。从其发布的年报来看，瑞浦兰钧2023年净亏损为19.43亿元人民币。而造成亏损的主要原因有：2023年锂电池行业主要原材料价格下行对集团毛利造成了负面影响，有部分下游客户回款周期延长，生产经营规模不断扩大导致管理费用增加，以及新产品研发费用的增加。
该REIT发行规模为15.175亿元，投资的基础设施资产为：上海市金山区亭林镇金舸路288号的东久（金山）智造园项目；昆山市玉山镇南淞路111号的东久（昆山）智造园项目；无锡新区飞凤路5号的东久（无锡）智造园项目；常州市新北区黄河西路585号的东久（常州）智造园项目。
2023年四季度，上述基础设施项目平均出租率为99.39%，期末出租率为96.51%，租金收缴率99.24%。
而在东久新经济REIT成功上市后，东久新宜就一直计划扩募。“对我们来说，扩募势在必行。”孙冬平曾公开对外表示。
今年初，东久新经济REIT的扩募方案落地。3月26日，国泰君安披露，东久新经济REIT拟实施扩募，并新购入位于南通、重庆两地三个产业园项目。三个项目的注入，只是东久新经济REIT扩募第一步。孙冬平此前表示东久新经济REIT将会持续注入优质资产，并不断优化REITs投资组合。
东久新宜版图
东久新宜是中国领先的新经济基础设施投资者及开发运营服务商，总资产管理规模超过190亿美金，总建筑面积超过1400万平方米，旗下包括智慧物流与冷链、智能制造、生物医药、城市更新四大业务板块，以及私募股权投资平台东久新宜资本。
而东久新宜是孙冬平一手打造的产业帝国。
将时间线拨回2011年，沈晋初（ESR联合创始人）和孙冬平一起成立易商，孙冬平离开易商后于2014年拉上华平成立东久中国，这是一家专注工业与生物医药园区开发及运营平台。
有意思的是，2018年，孙冬平又成立了新宜，这是一个聚焦物流仓储投资的新平台，专注于投资、开发及运营位于中国主要枢纽节点城市的智慧物流项目，业务模式与普洛斯、易商类似。
东久新宜则是2021年在两家企业合并后成立的新集团。2021年12月16日，东久中国及新宜中国联合宣布合并，并通过引入战略投资者募集资金超过15亿美元，合并后的新集团命名为东久新宜集团，旗下包括工业与生物医药园区、城市更新、智慧物流与冷链，数据科技四大业务板块。
新集团在中国一线及1.5线城市持有资产总建筑面积超过1000万平方米，总资产管理规模超过110亿美元。
合并完成后，东久新宜协同各领域优势资源，为中国新经济提供全方位一体化的基础设施运营服务与解决方案，助力中国经济的产业转型和科技创新。
也正是通过此次合并，孙冬平打造出了一个国内领先的、最具规模和服务优势的新经济基础设施平台之一。合并之后的东久新宜，也较少单独提及物流仓储或者工业园区，而是更加强调新经济理念。
2023年，东久新宜完成多支人民币及美元基金募集，覆盖智能制造、物流冷链、生物医药等多个新经济基础设施领域的产品类型。
除此之外，东久新宜还与多方达成合作。
2023年10月24日，贝恩资本和东久新宜共同宣布设立新经济基础设施平台，将用于中国核心经济圈城市智能制造园区资产开发及运营，总资本规模约2.5亿美元，双方将以股权投资的方式出资。
该合资平台的首批拟投资资产位于长三角区域，项目建成后将为该区域提供高质量智能制造基础设施，并与东久新宜运营的其他产业园区形成协同效应，促进智能制造产业聚集。东久新宜是合作平台的项目管理方，贝恩资本为战略投资方。
不久后的10月30日，东久新宜再宣布正规配资炒股网站，与一家全球领先的境外投资机构共同设立智能制造基础设施开发平台，投资规模超7亿美元，合资平台将在国内核心经济圈，投资运营包括智能制造厂房等在内的高端智能制造园区资产，首批拟投资项目或将落地于上海产业核心区及长三角地区。